养老地产可行性报告

篇一：养老地产可行性研究报告

养老地产可行性

研究报告

一、养老地产概论

1.养老地产的概念

2.养老地产的崛起

二、美国养老地产发展状况分析

1.美国养老地产的历史

2.美国养老地产的开发现状

3.美国养老地产发展的社会环境

三、美国养老地产开发模式分析

1.美国养老地产的开发主体

2.美国养老地产的运作模式

3.美国养老地产项目的赢利模式

4.美国养老地产的后续经营

5.美国商业养老社区公司的治理状况

6.美国商业养老社区公司的风险分析

四、中国养老地产发展状况分析

1.中国养老地产的宏观环境

2.中国养老地产的需求分析

3.中国养老地产的开发现状

一，养老地产

1，养老地产的概念

养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。

2，老年住宅产业化

老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。

除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形：

2.1、老年公寓

强制性行业标准《老年人建筑设计规范》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。

一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱

乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比原来自已的住房要小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必会受到不少老年人的欢。

北京的澳洲康都小区，就建设了一幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐、交往等各方面，专门做出全面安排，是一个重要的尝试。

老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：

1），在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同于托老所的流动性。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入住老人相对稳定，居住时间比较长。

2），在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院、福利院是以国家、集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。

3），在社会特征上，老年公寓实行同吃同住、同活动的群居生活方式。

4），在服务特征上，老年公寓有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务。

5），在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式。

6），在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。

2.2老年社区（老年住区）

以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。

老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，。因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。

老年社区特征：

1），专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老

。这是它区别于一般地产的主要因素。

2），空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国的“金岁山庄”“安养住区”退休新村“老人们生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。

3），具备一般社区的基本功能。除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，海域一般房地产项目一样具有从事细胞的功能，具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局。

4），其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境。

5），专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。

在我国各地，已逐步建成一批老年社区。例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大的老年社区，它的总建筑面积为18万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复、老年活动、家政服务等设施。

美国大力发展老年社区有四、五十年时间，已成为一个老年社区比较发达的国家。为此，专门介绍一下美国较大的老年社区——佛罗里达州的太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心从1961年开始开发建设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区。

2.3普通型养老院

有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。

在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。据不完全统计，截止2004年末，城市有养老院或敬老院4500多个，农村乡镇有敬老院37000多个。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住一间房，很多老人就不愿意去住。据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有

篇二：养老产业可行性分析研究报告

养老产业可行性分析研究报告

投资要点：

养老市场规模巨大。10年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到20年、30年、40年分别将达到3.3万亿、8.6万亿、17.5万亿。而从14年至50年我国老年人口的消费潜力将从4万亿增长到106万亿，GDP占比从8％增至33％。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临。我国从2000年始已进入老龄化社会。14年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%,预计2020年这一比例会达到12.8%。近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，预示我国养老产业迎来新的阶段。同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。

结合国际经验，居家养老模式在中国将成为领先模式。国际案例：从日本、美国的养老模式来看，居家养老也是海外国家最主要的养老方式。部分有社交需求经济状况较好的老年人可以选择在养老社区享受晚年生活，与地产商合作进驻的养老服务机构提供日常的照护服务。只有很少部分不能自理或者子女没有照顾能力的老年人会入住养老院进行养老。综合观点：在中国最佳的养老解决方案，居家养老模式，其中首推Natali和安康通，优点：易于复制，成熟的经验可以在中国复制。

养老产业链的痛点。居家养老亟待健康管理信息化；医养结合不充分：养老地产缺乏医疗资源、居家养老缺乏一体化的远程医养提供商、中医养老是我国养老产业一大待挖掘特色；专业化护工缺乏；养老院入住率低；缺乏长期照护险，老年人负担能力低。正因为养老产业链存在如上的痛点，养老产业才有发展空间，有关的个股既有成长潜力。我们的观点

养老市场规模巨大。全国老龄办数据表明，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年达到17.5万亿元。而从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临，行业空间巨大。我国从2000年始已进入老龄化社会。14年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%,预计2020年这一比例会达到12.8%。

政策支持加大，仅近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，预示我国养老产业迎来新的阶段。

同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。

结合国际经验，居家养老模式在中国将成为领先模式。

国际案例：从日本、美国的养老模式来看，居家养老也是海外国家最主要的养老方式。部分有社交需求经济状况较好的老年人可以选择在养老社区享受晚年生活，与地产商合作进驻的养老服务机构提供日常的照护服务。只有很少部分不能自理或者子女没有照顾能力的老年人会入住养老院进行养老。综合观点：在中国最佳的养老解决方案，居家养老模式，其中首推natali和安康通，优点：易于复制，成熟的经验可以在中国复制。

1、日本养老模式对我国养老产业的启示。

完善养老社会保障、养老保险体系。日本在法律法规、社会保障、养老保险体系上的建设走在了世界前列。日本养老体系层次分明，政府、社会、个人角色清晰，相互配合。同时日本独具特色的介护保险制度对于我国护理保险制度的建立也是极好的案例。

可借鉴居家养老+养老服务的模式。日本和我国家庭观念相似，均以居家养老为主，同时日本强调养老服务产业的发展也适合我国的国情，具有借鉴意义。大力培养养老服务专业人才，尤其是护工。日本的《介护保险法》规定，在养老机构里，每3位入住者必须配备1名有介护士资格的专业人员。介护士和护士是不同的专业，介护士都是来自大学社会福利护理专业的毕业生，持有2级资格证。日本有着优质的介护士培养体系，为养老产业培养了专业性人才。而专业的护工人才的短缺正是我国当今养老产业的一个痛点所在，日本在这方面树立了典范。

2、美国养老模式对我国养老产业的启示。

完善养老保障制度，强调市场化。美国三支柱体系的养老保障制度（国家强制的社会养老保险、政府及雇主养老金计划、个人储蓄养老金计划）强调养老保障由政府、企业和个人共担责任，个人储蓄养老金比例逐步扩大，反映出养老力量从政府逐步到社会、个人力量转变的趋势。我国在社保基金在预期的未来会出现缺口，政府可以适当的鼓励个人自主的参加各种商业保险予以不足个人养老需求。

可适当借鉴养老社区+专业护理。美国独立自主的家庭观念和个人老年可支配的经济情况使得美国的养老模式和日本有所不同。相较于前述国家居家养老为主的模式，美国的养老

社区、专业护理机构也存在着巨大的市场空间。针对我国高收入和独立自主观念比较强的老年人群体，社会资本可以适当的发展养老社区+专业护理的养老模式。

3、预判符合我国的养老模式。

2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，首次提出“9073”的养老模式：90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照护养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。

截至目前，全国60岁以上老人达到2.12亿，60-69岁的老年人达到1.2亿（全国人口占比8.72%），是养老产业的主要群体。他们基本可以自理只是行动不便，更多的是需要上门日常家务处理、远程健康管理和偶尔的上门照护服务，居家养老是该老年群体养老的主要选择。

因此，适合我国的养老模式以居家养老为主，社区养老和入住养老院为辅，原因有三：a.生活基本可以自理的老年人所需要的照护较少，家庭和社会服务完全可以满足其养老需求；b.我国的“孝”文化和社会观念决定了老人自身和家庭更愿意让老人呆在家中养老；c.我国老年人支付能力有限，居家养老的成本更低。未来养老产业最大的细分市场即居家养老市场，远程医疗及照护服务提供商将是最大的受益者。

养老产业链将持续受益于老龄化的加速到来

1、养老住宅：

凤凰股份（600716）：13年末决定投资5亿元进军养老，淡出地产，已开展整合，先后与江苏省人民医院和江苏仁医医院签订战略合作协议，约定利用各自优势共同发展健康养老产业。

华业地产（600240）：为成熟社区提供附加值而涉足养老产业，其全资子公司华业康年负责运营养老事业及托老所，21.5亿元收购的捷尔医疗，为三甲医院提供设施和服务。宜华健康（000150）：7.2亿收购的众安康致力于医疗后勤管理服务，在全国设有24家分公司、4家子公司，开展首个卫计委许可的网络医院。

2、养老软件及信息系统

七喜控股（002027）：向养老院提供智能可穿戴设备。

东华软件（002065）：依托丰富的三甲医院HIS系统资源与互联网服务商共同推进互联网医疗与大健康管理业务。

银江股份（300020）：智慧城市总包商，智慧医疗业务已在多地落地，将有望凭借区域医疗平台搭建与运营切入智慧养老领域。

易华录（300212）：智慧城市总包商，有望借智慧医疗平台搭建与运营切入智慧养老领域。

东软集团（600718）：东软熙康以硬件可穿戴设备为载体打造“智慧养老”平台。

数字政通（300075）：与北京天健合作切入智慧医疗领域，有望基于区域医疗平台开展智慧养老业务。

奥维通信（002231）：与老龄委携手打造全国养老信息化平台，已在多个城市落地开展养老服务。

万达信息（300168）：搭建了科技养老服务平台，运用物联网、呼叫中心、大数据分析等技术。

延华智能（002178）：发力C端养老、慢病管控，在浙贵沪开展O2O养老和健康管理，走民政部专项资金购买服务的路线。

卫宁软件（300253）：结合丰富的HIS资源与政府及互联网服务商合作推进慢性病管理移动应用。已与上海六院合作推出糖尿病健康管理app康信。

3、综合性医护服务：

雅戈尔（600177）：设立健康产业基金，有望通过会员制渠道做大健康产业、老人健康管理等。

双箭股份（002381）：完成桐乡和济养老服务投资有限公司的增资扩股。

南京某百货上市公司：大股东与以色列Natali成立中国分公司，进军国内社区医疗服务和养老服务。

4、文化生活：

金陵饭店（601007）：公司已通过养老地产项目进军养老产业，有条件利用自身的服务优势打造养老服务连锁经营。

5、老年金融：

中国平安（601318）：投资170亿元打造“桐乡平安养生养老综合服务社区”，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。

新华保险（601336）：养老产业为重点布局领域之一，目前已有三个养老社区项目处于建设或规划中，待运营试点后，或有更大规模投资计划。

养老产业链的痛点

1、居家养老亟待健康管理信息化；

2、医养结合不充分：养老地产缺乏医疗资源；居家养老缺乏一体化的远程医养提供商；中医养老是我国养老产业一大待挖掘特色；

3、专业化护工缺乏；

4、养老院入住率低；

5、缺乏长期照护险，老年人负担能力低。

他山之石---国外养老产业模式借鉴

日本养老产业模式

篇三：中国某保险公司养老养生项目可行性研究报告

中国某保险公司养老养生项目可行性研究报告

中国某保险公司养老养生项目

可行性研究报告

概要

中国某保险公司养老养生项目工作组成立以来，深入贯彻落实杨超总裁在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了国内外养老市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了《中国某保险公司养老养生项目可行性研究报告》。

报告共分九章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外养老市场的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托中国某保险公司的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择廊坊项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：

我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资养老产业，为中国某保险公司投资养老产业提供了难得的战略机遇。投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于中国某保险公司形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配臵、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。

以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投

入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。

规划中的中国某保险公司养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与中国某保险公司国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。

把握宏观经济形势变化趋势，中国某保险公司利用最佳的投资“窗口”期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。

从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金

池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。

养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以廊坊项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。

在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，中国某保险公司投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。

报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以廊坊项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。

目录

前言...........................................7

第一章背景及意义...................................7

一、发展养老产业的背景.................................9

二、发展养老产业的意义................................11

第二章国内外养老市场概况..........................15

一、国外养老市场概况..................................15

二、国内养老市场概况..................................22

三、国内外养老市场比较分析............................27

第三章总体规划....................................30

一、市场定位与经营理念................................30

二、区域规划及选址原则................................32

三、项目功能设计......................................34

四、配套服务..........................................35

五、项目发展思路......................................38

六、项目发展目标......................................39

第四章核心竞争能力................................40

一、市场先发优势......................................40

二、整体资源优势......................................41

三、项目内涵优势......................................44

第五章运作模式....................................46

一、发达国家养老社区运作模式..........................46

二、国内养老社区运作模式..............................48

三、项目总体运作模式..................................50

第六章盈利模式....................................56

一、国外养老社区盈利模式..............................56

二、国内养老社区盈利模式..............................60

三、项目盈利模式......................................63

第七章投入产出分析................................66

一、廊坊项目概况......................................66

二、基本参数假定及测算................................68

三、开发成本及相关假定................................72